昆明市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見(jiàn)

第一條  為規(guī)范集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置工作，維護(hù)拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障拆遷補(bǔ)償安置工作和城市更新改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《土地法》）《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》《云南省土地管理?xiàng)l例》《昆明市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)房管理禁止違法加層的通告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通告》）等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。

第二條  五華、盤(pán)龍、官渡、西山區(qū)，三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)（度假）區(qū)在實(shí)施建成區(qū)城市更新改造（城中村、舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)等，以下簡(jiǎn)稱(chēng)城市更新改造）工作時(shí)，涉及集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置的，適用本指導(dǎo)意見(jiàn)。

第三條  集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置，根據(jù)城市更新改造確定的改造范圍，按照集體土地征地拆遷程序，由各區(qū)政府、三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)（度假）區(qū)管委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轄區(qū)政府）發(fā)布征地拆遷公告。

轄區(qū)政府及征地拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)做好征地拆遷與補(bǔ)償安置的宣傳、解釋工作。

第四條  征地拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)在所涉及的街道、社區(qū)和現(xiàn)場(chǎng)公布相關(guān)法律、法規(guī)和政策、征地拆遷補(bǔ)償安置方案及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議樣本、房屋拆遷工作制度、拆遷工作人員名單、監(jiān)督舉報(bào)部門(mén)及舉報(bào)電話等，讓被拆遷人充分了解征地拆遷補(bǔ)償安置政策及其權(quán)利和義務(wù)。

征地拆遷實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照“公開(kāi)、公平、公正”原則，加強(qiáng)征地拆遷補(bǔ)償安置政策宣傳，嚴(yán)格執(zhí)行集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置方案，不得擅自提高或降低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。

第五條  房屋拆遷補(bǔ)償安置原則

（一）轄區(qū)政府依據(jù)本指導(dǎo)意見(jiàn)，在開(kāi)展征地拆遷補(bǔ)償工作中，要結(jié)合不同片區(qū)、不同村（組）的實(shí)際情況，按“一村一策”的方法，充分切合實(shí)際制定科學(xué)、合理的征地拆遷補(bǔ)償安置方案，確保補(bǔ)償安置工作的公平、公正、合理。

（二）對(duì)宅基地上的房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，按“房地合一”的補(bǔ)償原則，即對(duì)每一宗宅基地上的被拆遷房屋及房屋所占土地以“房地合一”的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償安置?！胺康睾弦弧笔侵阜课莺头课莸讓诱嫉孛娣e的土地。

（三）農(nóng)村集體土地上的房屋，屬宅基地建房的均認(rèn)定為住宅進(jìn)行補(bǔ)償安置。將原住宅改為經(jīng)營(yíng)用途的，仍按住宅認(rèn)定進(jìn)行補(bǔ)償安置。

（四）宅基地上的房屋拆遷補(bǔ)償方式，采取貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償加房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換三種方式進(jìn)行。

（五）違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及《通告》發(fā)布后違法建蓋或加層的房屋，一律不予補(bǔ)償。

（六）在規(guī)定的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)期限內(nèi)，對(duì)積極配合房屋拆遷工作的被拆遷人，根據(jù)搬遷時(shí)間可以享受相應(yīng)的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

（七）被拆遷人在辦理房屋拆遷補(bǔ)償事宜時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供以下具有法律效力的相關(guān)證明材料：

1. 房屋所有權(quán)證、土地使用證、戶口冊(cè)及身份證等相關(guān)材料;

2. 宅基地上的建筑物須出具建房許可、用地許可手續(xù)、村（居民）小組證明、原居住地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處證明及其他相關(guān)材料。

第六條  被拆遷房屋面積的認(rèn)定

（一）宅基地的面積以國(guó)土部門(mén)核準(zhǔn)的或者具有完整宅基地批準(zhǔn)手續(xù)載明的面積進(jìn)行認(rèn)定。

（二）宅基地上房屋的面積，以國(guó)土部門(mén)核準(zhǔn)的或者具有完整宅基地批準(zhǔn)手續(xù)載明的面積為基底面積，以其基底面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至四層。計(jì)算后根據(jù)建筑面積不超過(guò)300㎡，建蓋樓層不超過(guò)四層的原則進(jìn)行認(rèn)定。如宅基地批準(zhǔn)手續(xù)未載明面積的，由專(zhuān)業(yè)測(cè)繪公司對(duì)每一宗宅基地上的房屋進(jìn)行測(cè)繪，由項(xiàng)目實(shí)施主體、被拆遷人、村（居）民小組、測(cè)繪公司進(jìn)行四方簽證確認(rèn)。

在2006年5月11日《昆明市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)房管理禁止違法加層的通告》（昆政發(fā)〔2006〕24號(hào)）發(fā)布前，已辦理《房屋所有權(quán)證》的房屋，也可以按照證載面積進(jìn)行認(rèn)定。

（三）具有完整宅基地批準(zhǔn)手續(xù)的房屋，按照村民小組、社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處三級(jí)批文或建房證明認(rèn)定為“一宗房屋”，即“每一宗房屋按建筑面積不超過(guò)300㎡，建蓋樓層不超過(guò)四層”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定。

1. 樓層達(dá)到四層、面積超過(guò)300㎡的，按300㎡計(jì)算；

2. 樓層達(dá)到四層、面積未超過(guò)300㎡的，按四層以下的實(shí)際面積計(jì)算；

3. 樓層未達(dá)到四層、面積超過(guò)300㎡的，按300㎡計(jì)算；  

4. 樓層未達(dá)到四層、面積未超過(guò)300㎡的，按實(shí)際面積計(jì)算。

（四）補(bǔ)差政策。對(duì)于每宗宅基地上建蓋樓層未達(dá)到四層且建筑面積未超過(guò)300㎡的房屋，以其底層面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至四層。計(jì)算后超過(guò)300㎡的按300㎡減去實(shí)際建筑面積的差進(jìn)行補(bǔ)助；計(jì)算后未超過(guò)300㎡的，按四層以下面積減去實(shí)際建筑面積的差進(jìn)行補(bǔ)助。（詳見(jiàn)附表1 ）（表格附本文后）

第七條  被拆遷宅基地上的房屋按照“房地合一”的原則進(jìn)行補(bǔ)償

被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以選擇貨幣補(bǔ)償加房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式按所認(rèn)定的面積進(jìn)行補(bǔ)償安置。被拆遷人可以任選其一。

（一）貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按認(rèn)定的面積以“房地合一”的方式進(jìn)行一次性貨幣補(bǔ)償。轄區(qū)政府結(jié)合片區(qū)實(shí)際參照附表2（表格附本文后）制定具體標(biāo)準(zhǔn)。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照本指導(dǎo)意見(jiàn)第六條規(guī)定所認(rèn)定的建筑面積按1：1進(jìn)行安置。并與被拆遷人計(jì)算、結(jié)清被拆遷房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

（三）對(duì)《通告》發(fā)布之前具有合法建設(shè)批準(zhǔn)文件的房屋，建蓋樓層超過(guò)四層，建筑面積超過(guò)300㎡的部分（含室內(nèi)外裝修）參照附表3標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（四）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、單位或個(gè)人租用農(nóng)村集體土地建蓋的生產(chǎn)、生活、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、辦公、附屬設(shè)施用房，有審批手續(xù)的參照附表3（表格附本文后）標(biāo)準(zhǔn)給予一次性貨幣補(bǔ)償；無(wú)合法手續(xù)的，不予補(bǔ)償。

（五）裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)被拆遷房屋的裝修補(bǔ)償，按照認(rèn)定的面積給予一次性裝修貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照附表4（表格附本文后）執(zhí)行。

（六）附屬設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)被拆遷的房屋相關(guān)附屬設(shè)施的補(bǔ)償，轄區(qū)政府結(jié)合不同片區(qū)的實(shí)際情況，參照附表5（表格附本文后）制定適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)給予一次性貨幣補(bǔ)償。

第八條  被拆遷房屋的臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)

（一）臨時(shí)安置費(fèi)

轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)同片區(qū)同類(lèi)型房屋市場(chǎng)租賃價(jià)格參照附表6（表格附本文后）制定適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)。

1. 選擇貨幣補(bǔ)償方式的臨時(shí)安置費(fèi)，按建筑面積不超過(guò)300㎡的原則，一次性計(jì)發(fā)3個(gè)月。

2. 選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的臨時(shí)安置費(fèi)，以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑面積為基準(zhǔn)，計(jì)發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)。自被拆遷人騰空交驗(yàn)房屋后起計(jì)算，至少6個(gè)月計(jì)發(fā)一次。征地拆遷實(shí)施單位按《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》確定的過(guò)渡安置期限向被拆遷人支付臨時(shí)安置費(fèi)，在過(guò)渡期內(nèi)由被拆遷人自行解決過(guò)渡房源。超過(guò)過(guò)渡期限安置的住宅，自逾期之月起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付后三個(gè)月止，臨時(shí)安置費(fèi)按照原約定標(biāo)準(zhǔn)的2倍向被拆遷人支付。

3. 被拆遷房屋的房屋所有人戶籍內(nèi)戶主、直系親屬是殘疾人的，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)每戶上浮20%。

（二）搬遷費(fèi)

1．選擇貨幣補(bǔ)償方式的住宅按2000元/戶計(jì)發(fā)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的住宅按3000元/戶計(jì)發(fā)。

2．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、單位或個(gè)人租用農(nóng)村集體土地建蓋生產(chǎn)、生活、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)、辦公、附屬設(shè)施用房的，由專(zhuān)業(yè)造價(jià)或評(píng)估公司進(jìn)行造價(jià)評(píng)估后，據(jù)實(shí)補(bǔ)償。

3. 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。轄區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同片區(qū)的實(shí)際情況，制定獎(jiǎng)勵(lì)措施和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)在規(guī)定的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)期限（時(shí)段）內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，完成搬遷并交付被拆遷住宅房屋的，給予每戶適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

第九條  集體土地上經(jīng)濟(jì)林木、經(jīng)營(yíng)性苗圃以及墳?zāi)惯w移補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（一）對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)林地，參照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償；

（二）征地范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)林木和經(jīng)營(yíng)性苗圃內(nèi)苗木的補(bǔ)償費(fèi)、遷移費(fèi),由拆遷雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的由獨(dú)立的第三方價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定；

（三）征地拆遷范圍內(nèi)墳?zāi)沟倪w移，按4500元/座進(jìn)行補(bǔ)償。

第十條  特困補(bǔ)助

被拆遷人戶籍內(nèi)戶主、直系親屬在公告發(fā)布前有下列情形之一的，提供相應(yīng)有效證件、證明，每戶可以享受一次性不超過(guò)5000元的特困補(bǔ)助費(fèi)。

1. 五保戶；

2. 民政部門(mén)撫養(yǎng)的孤寡老人；

3. 烈士家屬；

4. 城鄉(xiāng)低保戶；

5. 殘疾人。

第十一條  征地拆遷實(shí)施單位和被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本指導(dǎo)意見(jiàn)，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、支付期限，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷期限和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

第十二條  征地拆遷實(shí)施單位與被拆遷人在征地拆遷補(bǔ)償安置方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由轄區(qū)政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。

第十三條  簽訂征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，被拆遷人應(yīng)當(dāng)將《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》等權(quán)屬證明材料原件提交項(xiàng)目實(shí)施主體，由項(xiàng)目實(shí)施主體持上述相關(guān)權(quán)證，向國(guó)土部門(mén)、房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)。

第十四條  需要單獨(dú)征收集體土地的（含天井的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)），按《昆明市城市更新改造土地補(bǔ)償指導(dǎo)意見(jiàn)》執(zhí)行。

第十五條  其它縣（市）區(qū)和五華、盤(pán)龍、官渡、西山區(qū)，三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)（度假）區(qū)在本指導(dǎo)意見(jiàn)適用范圍之外的區(qū)域，實(shí)施集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置的，根據(jù)本指導(dǎo)意見(jiàn)，結(jié)合縣（市）區(qū)實(shí)際情況，由縣（市）區(qū)人民政府制定具體方案和標(biāo)準(zhǔn)。

第十六條  本指導(dǎo)意見(jiàn)未明確事項(xiàng)，按照《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《云南省土地管理?xiàng)l例》、《昆明市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)房管理禁止違法加層的通告》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十七條  本指導(dǎo)意見(jiàn)由昆明昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市城市更新改造辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第十八條  本指導(dǎo)意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)昆明市主城區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置和管理辦法的通知》（昆政辦〔2009〕53號(hào)）同時(shí)廢止。本指導(dǎo)意見(jiàn)施行前已實(shí)施的項(xiàng)目，仍按原相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。